财供销社7月6日讯（记者 张晓翀）上周公布的十强商业地产商6月单周产品销售数额和产品销售占地面积同比出现明显明显改善。从同比分项上看，在多方位的经济政策驱动力下，房商业地产业消费市场多方的消费市场预期均趋向转暖。
根据世联最新统计数据，6月，十强商业地产商实现产品销售策画数额同比快速增长61.2%。商品住宅产品销售已连续两个月同比回调，且回调力度在加大。5月，商品住宅产品销售占地面积同比快速增长25.8%，商品住宅产品销售额同比快速增长29.7%。从市场需求端上看，买房人消费市场预期有明显转暖。
东方证券首席经济学家王磊预计今年，商业地产股权投资当月增长速度低点5月初现6月继续回升；商业地产产品销售现阶段的负增长速度与高基数有关，伴随消费市场回升单周同比增长速度有望在三季度阶段性回弹。从建成区上看，现阶段商业地产行业已逐步进入收获期，将从高速发展将转向高质量发展，商业地产股权投资和产品销售增长速度预计今年将在新周期性下形成新中枢并保持良性快速增长。
同比分项显示，房商业地产业消费市场多方消费市场预期均趋向转暖
从楼价表现上看，第一线卫星城楼价已连续五个月同比下跌。5月末，70个大中卫星城新楼价格指数同比跌幅较4月末减缩0.1个百分点。其中，第一线卫星城新楼价格同比下跌0.4%，二、四线卫星城新楼价格同比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。从以往经验上看，楼价的回调往往是从第一线卫星城已经开始，接着对二、四线卫星城起到带动效应。新闻报道发稿
从供给端上看，商业地产商与商业银行的消费市场预期也在明显改善。从商业地产商的行为特征上看，拿地与股权投资都在转暖。今年三季度，农地拍卖消费市场陷入低迷，农地流标频频出现，民营民营企业商业地产商基本退出。今年以来，农地流标率、溢价率双双向好，碧桂园集团等头部民营民营企业商业地产商已已经开始加码。
5月，农地购置占地面积同比快速增长45.8%，农地成交额款同比快速增长53.5%，房商业地产业开发股权投资额同比快速增长14.0%。从金融消费市场的股权融资上看，商业银行的消费市场预期也在明显改善。房商业地产业消费市场消费市场预期转暖通常先从买房人已经开始，接着是房商业地产业民营企业，最后传导至金融消费市场。今年1-5月，房商业地产业国债净股权融资（不含ABS、ABN）为396亿元，而今年四季度为-311亿元，高质量商业地产商股权融资明显明显改善。
值得注意的是，今年三季度以来，相关部门与地方性中央政府多方位出台稳定经济政策，稳楼价、稳地价、稳消费市场预期。在农地供给各个环节，地方性中央政府强化机制设计，包括减少Kozhikode门槛（减少保证金比率、分期缴纳等）、增加高质量地块供给等。
在预售资本金市场监管各个环节，地方性中央政府逐渐强化市场监管，包括允许银行授信替代相应额度资本金、对信用记录良好的商业地产商减少市场监管资本金比率等。在商业地产商股权融资各个环节，积极主动引导金融消费市场消费市场预期，鼓励科学合理的银行贷款和国债股权融资，并全力支持高质量房商业地产业民营企业通过银行贷款或发行国债并购赔付和困难房商业地产业民营企业高质量项目。新闻报道发稿
在产品销售各个环节，积极主动推动商业银行加快房贷投放，减少廉租房抵押银行贷款利率，上周5年期LPR从4.6%降至4.45%，有效全力支持科学合理廉租房市场需求。此外，多个卫星城总体性标本兼治调整限牌、限价经济政策，减少购房首付比率。
现阶段经济政策要继续呵护房商业地产业消费市场消费市场预期向好此基础
现阶段，尽管多方消费市场预期都在转暖，但此基础还不十分牢固，经济政策还不到松懈的时候。从房商业地产业消费市场的历史周期性演变上看，消费市场信心的全面恢复是一个过程，很难一下子扭转。
从市场需求端的情况上看，商品住宅产品销售回调中有一部分是前期受疫情抑制的购房市场需求释放，同时，二四线卫星城还面临市场需求不足、去化难度大的问题。
从供给端的情况上看，房商业地产业民营企业经营仍比较谨慎，农地拍卖消费市场以国企为主、民企参与较少，同时，头部商业地产商并未全面参与赔付民营企业或赔付项目收并购业务，此外，由于风险商业地产商还没有完全出清，影响了商业银行的消费市场预期，导致民营民营企业商业地产商股权融资还比较困难。
解决消费市场预期问题不仅是短期经济政策的问题，长期中，要逐步构建适应房商业地产业消费市场新常态的长效机制，形成消费市场长期良性循环与健康发展的稳固消费市场预期。
从长期上看，中国房商业地产业消费市场的高快速增长时代已经过去了，即将进入平稳发展的新阶段。十年前，中国的人口自然快速增长率在0.5%左右，这两年降至0.145%和0.034%；2020年，中国城镇化水平达到64%，主要发达国家的城镇化水平大体在80%左右，考虑到中国的城镇化是把农村的青年人集中到城里，目前空间可能也不大了；中国65岁及以上人口占比在2010年还不到9%，2021年上升到14%。新闻报道发稿
为了适应房商业地产业消费市场新常态，房商业地产业消费市场要建立长效机制：从房商业地产业行业的角度，高杠杆、高负债、高周转的商业模式不可持续，房商业地产业民营企业经营要简单透明。要探索建立科学合理的房商业地产业金融模式，推动Reits消费市场发展，减少房商业地产业民营企业的负债率；国内还有一些巨型开发商，在全国各地承揽众多项目，而国外房商业地产业商普遍遵循专业化经营理念，很少铺大摊。
从地方性中央政府的角度，现在卖地收入占到地方性中央政府收入的40%左右，根据中国社科院之前测算的统计数据，2017年农地价格与楼价比值就达到了68%。未来，要逐渐健全现代财政体制，减少地方性中央政府对农地财政的依赖程度，夯实房商业地产业消费市场健康发展的底层逻辑。
高基数效应下，根据同比分项判断或失真
在经济统计中，同比分项和同比分项各有优劣势，需要结合特定情况下具体使用。同比分项的优势是可以消除季节性，劣势是不够灵敏，月度的同比分项实际上综合了过去十二个月的变化，因此月与月之间的波动比较平缓。新闻报道发稿
而同比分项的优劣势与同比分项反过来。从分项的特性上看，如果上年的基数明显异常（偏高或偏低），同比分项就会失真，这就是所谓的基数效应。
今年上半年，房商业地产业消费市场分项大多处于历史明显高位，使用同比分项判断现阶段消费市场形势会产生严重偏差。2021年1-6月，房商业地产业消费市场整体热度较高，主要分项在一年之内快速增长了30%、40%，比如，商品住宅产品销售额达到9.3万亿元，同比快速增长38.9%；商品住宅产品销售占地面积8.9亿平方米，同比快速增长27.7%。
在今年上半年的高基数效应下，今年上半年的房商业地产业消费市场同比分项出现较大负值是可以理解的。比如，5月末，商品住宅产品销售占地面积、农地购置占地面积、新开工和施工占地面积普遍同比回落在30%-50%之间。
本文源自财供销社记者 张晓翀
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